Revente d’un bien en nue-propriété adossé à un usufruit locatif social
Vous possédez la nue-propriété d’un appartement ou d’une maison dont l’usufruit est détenu par un bailleur social ?
Vous vous interrogez sur la revente de votre bien sur le marché secondaire et ses implications ?
Puis-je revendre la nue-propriété de mon logement à tout moment ? Quelle est la valeur de mon bien ? Comment estimer la plus-value immobilière d’un bien en nue-propriété ? Quels frais sont à prévoir en cas de revente de mon bien ? Quels sont mes obligations envers l’usufruitier (Usufruit Locatif Social) ?
Répondons ensemble à toutes ces questions.
Revente de la nue-propriété d’un bien immobilier : de quoi parle-t-on ?
Le démembrement de propriété est un montage qui s’appuie sur le partage du droit de propriété, sur une période définie contractuellement allant de 15 à 20 ans, avec :
1. La nue-propriété, qui confère à un nu-propriétaire la possession du bien sans droit d’usage ni perception de loyer sur cette période de démembrement.
2. L’usufruit, acquis par un usufruitier (dans le cas présent un bailleur social ou un bailleur institutionnel) qui assure la gestion locative du bien. Il en perçoit les revenus et paye les charges et travaux pendant toute la durée du démembrement.
Revente d’une nue-propriété : ce qu’il faut savoir
Peut-on revendre sa nue-propriété facilement ?
Le marché secondaire de la nue-propriété, aussi appelé marché de “seconde-main”, est très actif.
Cela s’explique par la bonne qualité et l’entretien des biens, ainsi que par la rareté de l’offre sur ce marché.
Ce marché permet aux nouveaux investisseurs d’acheter des biens en nue-propriété avec une durée de démembrement réduite. Ils peuvent récupérer l’usufruit plus tôt et ainsi habiter, louer ou vendre le logement plus rapidement. Les conditions d’achat sont aussi particulièrement intéressantes, s’agissant de nue-propriété le prix d’acquisition pour l’investisseur est donc réduit.
Revendre votre bien en nue-propriété peut donc être rapide, surtout si vous êtes aidé par un professionnel de l’immobilier spécialisé sur ce type d’investissement.
Peut-on revendre sa nue-propriété quand on veut ?
Plusieurs raisons peuvent vous amener à envisager la revente de votre nue-propriété, comme des changements dans votre vie personnelle (décès, séparation, perte d’emploi, etc.) ou le désir de faire un autre investissement.
La bonne nouvelle c’est que vous pouvez vendre votre nue-propriété à tout moment !
Il n’y a aucune obligation ou interdiction pour un nu-propriétaire de vendre. Contrairement à d’autres types d’investissements avec des avantages fiscaux (comme les dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard ), l’investissement en nue-propriété est très flexible et ne nécessite pas de durée minimale de détention.
La durée de détention va cependant jouer un rôle sur le niveau d’imposition, en cas de plus-value. On en reparle juste après.
La plus-value immobilière dans le cadre d’un investissement en nue-propriété ?
De nombreux particuliers n’osent pas vendre avant la fin du démembrement par peur de devoir régulariser une somme importante à l’administration fiscale.
Cette crainte est souvent liée à une mauvaise compréhension des règles de calcul des plus-values qui diffèrent suivant la durée de détention du bien :
- Si vous décidez de vendre votre bien avant la fin de la période de démembrement, la plus-value sera calculée sur la différence entre la valeur de la nue-propriété à l’achat et à la vente.
- Si vous cédez votre bien après la fin du démembrement, la plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de référence de la pleine propriété lors de l’acquisition et le prix de vente de cette même pleine propriété.
Même si elle est aussi soumise à l’imposition sur le revenu à un taux forfaitaire et aux prélèvements sociaux, la plus-value immobilière se calcule différemment pour un investissement en nue-propriété par rapport au marché traditionnel.
Pour calculer le montant de votre plus-value immobilière et son imposition, nous vous invitons à lire notre article dédié sur le sujet afin de connaitre le meilleur moment pour vendre.
Comment revendre un bien en nue-propriété dont l’usufruit est détenu par un bailleur social ?
La première étape va consister à faire estimer la valeur de votre investissement en nue-propriété. Pour cela il est recommandé de faire appel à un spécialiste en démembrement de propriété sur le marché secondaire.
Il analysera de nombreuses caractéristiques liées au bien, à la qualité de l’usufruitier et au montage de l’opération d’investissement :
- la situation géographique et l’environnement proche ;
- les caractéristiques immobilières du bien ;
- la tendance du marché (concurrence, intérêt des investisseurs…) ;
- l’entretien du bien (ancienneté, travaux réalisés ou à réaliser) ;
- la qualité et la stabilité du bailleur social ;
- la durée de démembrement restante ;
- la clé de répartition entre nue-propriété et usufruit.
Ces derniers points sont essentiels dans la valorisation de votre nue-propriété.
En effet, en fonction du nombre d’années restantes d’usufruit, la valeur de la pleine propriété évolue et avec elle la valeur de la nue-propriété.
Ainsi, plus le nombre d’années restantes diminue, plus la valeur de la nue-propriété augmente. Cependant, cela ne garantit pas automatiquement une plus-value immobilière.
À RETENIR !
La vente d’un bien en nue-propriété nécessite une préparation minutieuse !
Il est donc fortement recommandé de bénéficier de l’accompagnement de spécialistes pour valoriser votre actif, trouver les bons investisseurs et sécuriser la revente.
Vous souhaitez connaitre la valeur de votre bien en nue-propriété ?
Notre équipe d’experts peut aussi vous guider et vous accompagner dans la revente de votre bien en tenant compte des aspects sociaux, fiscaux et juridiques.
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- iPlus, leader du montage et de la commercialisation de nue-propriété.
